山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府关于印发《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》的通知


淄政发〔2004〕165号


各区县人民政府,高新区、齐鲁化工区管委会,市政府各部门,各有关单位,各大企业,各高等院校:
　　现将《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。
　　《淄博市人民政府批转市房产管理局市物价局〈关于淄博市城市房屋拆迁有关价格标准的意见〉的通知》(淄政发〔2001〕95号)同时废止。

　　 淄博市人民政府
　　 二○○四年七月五日

淄博市城市房屋拆迁估价管理规定

　　第一条　为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据有关法律、法规和《建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知》(建房字〔2003〕234号),结合本市实际,制定本规定。
　　第二条　本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,适用本规定。
　　第三条　本规定所称城市房屋拆迁估价,是指为确定房屋拆迁许可证规定的拆迁范围内被拆迁房屋及其附属设施的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的用途、区位、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。
　　房屋拆迁评估价格,为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费,按照《淄博市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的可以通过委托评估确定。
　　第四条　拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
　　第五条　拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
　　第六条　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由2家或者2家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
　　第七条　估价机构由拆迁人和被拆迁人在拆迁公告公布之日起7日内协商或者抽签确定。在规定期限内达不成一致的,由房屋拆迁管理部门指定估价机构进行评估。
　　估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
　　第八条　估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　第九条　拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所需的资料,并协助估价机构进行实地查勘等工作。
　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘的,估价机构可以依据掌握的有关资料和同类房屋情况进行估价,并由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
　　第十条　估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产信息的,房地产管理部门应当允许查阅。
　　第十一条　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
　　拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
　　拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　第十二条　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
　　拆迁当事人对被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载有异议的,可以协商解决。对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认;对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
　　第十三条　拆迁估价应当参照当地类似房地产的市场交易价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
　　第十四条　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。
　　公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
　　第十五条　拆迁当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
　　第十六条　拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
　　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。
　　拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
　　第十七条　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向市房屋拆迁估价鉴定专家委员会(以下简称市估价专家委员会)申请技术鉴定。
　　第十八条　市房屋拆迁管理部门应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的市房屋拆迁估价鉴定专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。
　　第十九条　市估价专家委员会受理房屋拆迁估价技术鉴定申请后,应当在10日内指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
　　估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。
　　鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　原估价机构应当配合市估价专家委员会做好鉴定工作。
　　第二十条　市估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。
　　第二十一条　对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案:
　　(一)出具不实估价报告的;
　　(二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;
　　(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;
　　(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;
　　(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;
　　(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本规定的;
　　(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十二条　以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格评估参照本规定执行。
　　本市城市规划区内集体土地上和城市规划区外国有土地上的房屋拆迁涉及的房地产估价活动,参照本规定执行。
　　第二十三条　本规定自公布之日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本规定。



作为一种独立的证据类型，电子证据已经在民事诉讼法中确立。但是，对电子证据的内涵、外延以及收集、审查、运用等问题，立法并没有明确的规定，这已成为当前审判工作必须探索和研究的课题。


电子证据的运用现状及独特性


从实践情况看，电子证据在审判实务办案中的运用主要体现为以下方面：

１.证明某些案情时必须具备，不可替代　主要包括两类：一是以计算机数据和系统为对象的案件；二是传统案件在信息社会中的新形式或发展。一些传统案件，传统上并不涉及计算机和互联网，但随着信息化进程的不断深入，电子证据对于证明这类案件事实、认定案情的价值日益凸显。如侵权人为谋取非法利益，可以通过在网站注册，后向该网站上传侵权文本文件，供他人付费下载——这类案件与计算机网络系统以及数字化信息有着密切关系，在办理过程中都必须根据案情提取和审查计算机和网络执行任务时产生的信息，获得电子证据，使各个环节的证据形成证据链条，才能完整充分地证明案情。如果不能收集到电子证据，就可能无法确定相关责任。

２.证明某些案件过程中，与其它证据互相印证，加强认定　这类案件中主要案情与信息技术没有关系，但当事人在与案件相关的其他活动中使用了数字化信息设备作为辅助的工具。如一些案件通过电子取证，与当事人供述、证人证言相印证，加强证据链条。

相对于传统证据而言，电子证据的采集、审查以及认定的程序和标准也具有其自身的独特性，如：电子证据主要存储于磁性介质之中，以电子数据形式存在，只有和必须通过一定的技术手段才能最终转换成为人们直接感知的形式，才能最终作为证据使用和保存。因此，电子证据的采集、审查、认定的程序和标准，无疑具有其独特性。


电子证据运用中需解决的问题


目前，在涉及电子证据的案件审判中，存在以下几个方面问题亟待解决。

１.没有统一的电子证据存储介质　目前，司法实践中经常遇到的电子证据主要有：电子邮件（E－mail）、网上QQ聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名以及专门依附于电子设备的程序和数据（如文本、图形、动画、音频及视频等多媒体信息）等形式，这些电子证据均以数据的形式存储在不同介质中。由于没有规定统一的存储介质，当事人在提交电子证据时，花样繁多，手机、DV、数码相机、磁带、笔记本电脑等不一，导致法官对当庭质证后的电子证据不知如何收集和保存，有的甚至直接将当事人的手机、数码音像设备或电脑等电子设备一并留下或随卷保存，引起当事人不满或反感，对案件的审理带来负面影响。

２.现有庭审设备制约了电子证据的运用　电子证据需要存储在特定的电子介质上，这些电子介质包括磁带、软盘、光盘、硬盘等。同时，和传统的证据形式能够直接获得信息不同，电子证据的解读是间接的，它的播放、展现需要借助电脑等特定的电子设备。但目前大部分审判法庭没有专门的电子证据质证设备。有的法院审判法庭虽配备了电脑，但都是有使用功能限制的，尤其是为了保密的需要，审判法庭内仅有的一台电脑主要是承担法庭记录和内网数据传输功能，而不能播放光盘亦不能外接U盘，给电子证据的当庭质证带来了诸多不便。可以说，审判法庭上没有可供电子证据质证所必需的相关设备，直接影响了对电子证据的当庭质证。

３.电子证据的修改具有隐蔽性　电子证据因其主要是存储于磁性介质之中、以电子数据形式存在的一种证据，必须通过一定技术手段才能转换成人们直接感知的形式，作为证据使用和保存，就这一点而言，虽然其与视听资料有着相似之处，但其表现形式更具多样性（如文本、图形、动画、音频及视频等多媒体信息等），并且因为其主要存储于计算器中，极易遭到病毒、黑客的侵袭以及人为修改，并且该伪造、篡改不通过专业的计算机知识很难察觉和识别。

４.电子证据原件与最佳证据规则的冲突　“最佳证据规则”是指提出最原始的书证、记录或者照片来证明一项内容的规则，该规则通过要求在审判中提供原始文件的方式来避免不准确或错误的发生。而电子证据容易修改，又具有修改的隐蔽性，使得电子证据的复印件和原件、真实件和伪造件难以区分，导致与之相关的传闻证据法则或最佳证据规则都无法严格适用，比如U盘中的证据材料的打印件就很难被严格界定成是证据原件。如果无法解决这一问题，会对电子证据的证明力产生巨大的影响。

５.电子证据的归档保存存在隐患　目前，录音、录像等视听资料，书证、物证等有形证据，包括通过技术处理和转换后的电子证据，都可以电子数据等方式刻录到数据光盘中去保存，但光盘的材质和标准并不统一，一旦出现质量问题，日后调取或复制卷宗材料时，很有可能打不开光盘或是光盘损坏、数据丢失。所以，电子证据的保存问题亦亟须解决。

６.有关方面或个人复制、调取电子证据时，缺乏高效、便捷和统一的调取程序和手段　当事人复制电子证据，有的是在质证后当庭便申请保留一份复制品；有的是在案卷归档后申请调取该证据的复制品。但目前，大多数法院的档案室并没有此类复制设备（如光盘刻录机等），也没有在什么地点复制才算合法、有效的具体规定。


对策与建议

１.改变目前电子证据的研究现状,摆脱目前法律与技术“两张皮”现象　加强法律专家与电子专家的合作,共同研究解决电子证据相关问题的对策，制定统一的电子证据存储介质，如：U盘、软盘、磁碟等。统一电子证据提取程序和提交标准，如：公证证明程序，亦或其它统一的光盘采集、刻录的地点和程序等。

２.加强庭审装备建设，在各审判法庭内统一配备可供电子证据当庭质证的电子多媒体设备　目前，电子证据大多通过数据光盘就能展示，所以能够读取电子数据和直接播放光盘的设备，已成为审判法庭内电子证据质证所必需。

３.加强对审判人员计算机和互联网基础知识的培训,消除对电子证据的恐惧感和神秘感　鼓励电子证据领域专业公司的介入,参与电子证据的认证和鉴定工作。电子证据的认定,很多都涉及到专业知识，人民法院可能并不具备特别强大的技术手段,对于某些涉及尖端科技的电子证据力不从心。因此,应当在我国扶持和发展一些信用良好的信息公司,协助人民法院解决电子证据技术方面的难题,参与电子证据的收集和鉴定工作。

４.修正最佳证据规则　借鉴“无差异原则”，把电子证据的原件界定为电子数据本身，是对于当事人而言具有法律效力的并具有最终完整性的数据，不局限于信息首先固定的媒介物。直接源于该电子证据的打印输出物或者其他形式可感知的输出物，只要能准确反映该记录内容，均可以视为电子证据的原件。可以对电子证据的原件作出特别的规定，除了传统的原件之外，承认拟制的原件，即对于从计算机中打印或输出的能准确反映有关数据的可读物，都应当视为原件。

５.尽快制定统一的具有较高科技含量的电子证据的保存途径和标准　如对于可以使用数据光盘保存的电子证据，可规定在统一标准的数据光盘中按特定程序保存的同时，一并保存一份复制品，或通过其它有效途径和方式保存好电子证据的备份资料或数据，以有效防止电子证据相关数据的不慎丢失与损坏。

６.规定高效、便捷和统一的电子证据调取程序　在审判法庭或审判法庭集中的区域或是档案管理部门配备统一的复制设备，并同时制定出一套既确保复制品的法律效力，又确保高效、便捷和统一的相关程序规定。


（作者单位：河南省淅川县人民法院）