徐州市物业维修基金管理办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市物业维修基金管理办法
徐州市人民政府令第８1号发布
第一条 为加强本市物业维修基金的收集和规范管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常维修、更新，根据《江苏省物业管理条例》等国家和省有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市市区(含开发区)范围内，新建商品住房(含经济适用住房、安居工程住房、集资建房)和出售的公有住房(含直管公房、单位自管公房)的共用部位、共用设施设备物业维修基金(以下简称维修基金)的收集、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金应当存入市财政行政主管部门(以下简称市财政部门)在指定银行内设立的财政专户，由市房产行政主管部门(以下简称市房管部门)按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。
物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护方式不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第四条 市房管部门负责本市维修基金收集、使用审核和代管工作，市财政部门负责监督维修基金的使用。
第五条 维修基金按照下列标准缴纳：
(一)购买多层商品房(七层以下，含七层)的，购房人按照建筑面积30元／平方米缴纳；购买高层商品房(七层以上，不含七层)或设有电梯的多层商品房的，购房人按照建筑面积45元／平方米缴纳。
(二)购买公有住房的，售房单位按照多层住房售房款的20％、高层住房或设有电梯的多层住房售房款的30％缴纳；购房人按照购房款1％缴纳。
(三)非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的20％缴作维修基金。
(四)产权属政府或业主的住宅区内依法设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，可以将不低于收益的30％纳入维修基金。
第六条 维修基金按照下列程序收集：
(一)购买商品房的，购房人、售房单位应当在合同中分别约定维修基金与购房款的缴纳数额和责任，在办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户。
(二)公有住房购买人应当和售房单位在合同中约定维修基金与购房款的缴纳数额和责任。购房人向售房单位缴纳维修基金，售房单位应当连同本单位提取的维修基金一并缴存财政专户。
(三)未出售的公有住房提取的维修基金，由产权单位按季度缴存财政专户。
(四)经营性设施收益提取的维修基金，由物业管理单位或经营者按季度缴存财政专户。
第七条 购房人以及自用、出租商品房的开发建设单位在办理房屋权属登记时，应当同时提供缴纳维修基金的有效票据。
公有住房出售单位办理售房审批手续时，应当同时提供缴纳维修基金的有效票据。
第八条 维修基金由房管部门代管，接受财政部门和业主委员会检查、监督。维修基金实行财政收支两条线管理，专户储存、专款专用。
代管费用按照所代管的维修基金增值额的2％计提。
第九条 维修基金的收集应当使用江苏省财政厅监制的票据。存入财政专户的维修基金由房管部门按照售房单位、住宅小区、单幢住宅产权人登记总帐和明细帐，并加强会计核算。
第十条 维修基金自存入财政专户之日起按照规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十一条 维修基金闲置时，可以用于购买国债、国有银行的金融债券、办理国有银行的定期储蓄或者法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十二条 维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会同意，报市房管部门核定。市房管部门应在报核之日起10个工作日内核定并拨付。
未成立业主委员会的，由售房单位或其委托的管理单位提出使用计划，经市房管部门审核后使用。
第十三条 物业管理企业应当按时向房管部门、财政部门报送年度和季度用款计划，接受房管部门、财政部门对维修计划和资金使用情况的审查。
第十四条 使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。维修基金不足使用的缺额部分，经业主委员会同意，房管部门批准，按照业主和物业使用人占有住房建筑面积比例进行续筹。
第十五条 物业管理企业发生变更时，维修基金账簿经业主委员会审核无误后，由房管部门监督办理帐户移交手续。帐户移交手续应自双方签字后十日内送房管部门和业主委员会备案。
第十六条 业主转让房屋所有权时，其财政专户中剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时结算过户。因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金账面余额按照业主个人缴纳比例退还业户。
第十七条 未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由房管部门责令其限期补交；逾期仍未足额交纳的，可按照每日万分之二加收滞纳金。
未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由房管部门责令其限期改正，可处以一千元以上一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 房管部门和其他管理部门工作人员违反本办法造成重大危害的，或者滥用职权造成重大损失的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本办法所称公用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已摊入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。
第二十条 本办法自2002年11月1日起施行。
200２年9月19日
广安市人民政府办公室关于印发《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》的通知
四川省广安市人民政府办公室
广安市人民政府办公室关于印发《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》的通知
各区市县人民政府，广安经开区管委会，市级各部门：
《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》已经三届市政府第32次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。
二〇一一年六月二十三日
广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对政府采购竞争性谈判的管理，规范竞争性谈判行为，根据《中华人民共和国政府采购法》、《财政部关于加强政府采购货物和服务项目价格评审管理的通知》（财库〔2007〕2号）等，制定本办法。
第二条 采购人、政府采购代理机构依法采用竞争性谈判采购方式组织实施政府采购活动，适用本办法。
政府投资工程建设项目竞争性谈判活动适用《广安市比选规模以下政府投资工程建设项目竞争性谈判监督管理办法（试行）》（广安府办发〔2011〕9号）。
第三条 竞争性谈判采购方式实施政府采购活动，应当遵循主体合格、程序规范、有效竞争和客观公正原则。
第二章 竞争性谈判采购范围
第四条 竞争性谈判采购，是指采购人、政府采购代理机构按照规定的程序，通过与符合项目资格条件的供应商依据采购谈判文件进行谈判，最后确定成交供应商的采购方式。
第五条 货物、服务、工程项目采购预算低于公开招标数额标准的，或货物、服务项目符合下列情形之一的，经同级政府采购监管部门批准，可以依照本办法采用竞争性谈判方式采购：
（一）招标后没有供应商投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的；
（二）技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或具体要求的；
（三）采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的。为规避公开招标，故意拖延时间的除外。
（四）不能事先计算出项目价格总额的。
第六条 属于公开招标采购的货物、服务项目，变更为竞争性谈判方式采购的，应按照《中华人民共和国政府采购法》、《四川省省级政府采购货物及服务采购方式变更管理暂行办法》和相关文件规定执行。
第七条 采购人委托采购代理机构采取竞争性谈判方式采购的，应根据财政部门审批的政府采购申请表与采购代理机构签订委托代理协议，约定双方的权利、义务和承担的责任等。委托代理协议应明确：采购项目、采购数量、采购金额、采购方式和资金支付方式等内容。
第三章 竞争性谈判采购程序
第八条 竞争性谈判采购应当遵循下列基本程序：
（一）制定采购谈判文件。
（二）发布谈判公告。
（三）成立谈判小组。
（四）确定邀请参加谈判的供应商名单。
（五）开展谈判。
（六）确定成交供应商。
（七）公布谈判结果。
第九条 采用竞争性谈判方式采购，应当制定采购谈判文件，竞争性采购谈判文件应当明确谈判程序、谈判内容、合同草案的条款以及评定成交的标准等事项。主要构成格式有：采购公告、供应商须知、投标资料表、需求一览表、采购合同（范本）、首次报价投标函（格式）、首次报价表（格式）、法定代表人授权委托书（格式）等。
第十条 竞争性采购谈判文件确认后，应将竞争性采购谈判文件在四川省政府采购网上公示7个工作日（从发布公告的次日起计算，下同）。涉及保密性的项目除外。
第十一条 采购谈判文件公示期间需进行澄清或修改的，应在规定递交投标文件截止时间2个工作日（不足的应顺延）前，以书面形式通知所有已经报名并领取采购谈判文件的供应商。供应商收到澄清修改文件后，应当以书面形式确认。澄清修改的内容为采购谈判文件的组成部分。
第十二条 所有澄清修改和更正内容均应在四川省政府采购网上发布公告，公告时间不得少于2个工作日。
第十三条 谈判小组由有关专家三人以上单数组成。谈判小组的专家成员从四川省政府采购监督管理部门设立的政府采购专家库中随机抽取确定。当专家库专家不能满足需求时，在财政部门的监督下可实施选择性抽取。采购人和采购代理机构应当派代表到现场监督抽取专家过程。
第十四条 参与该项目论证或咨询的专家不得进入谈判小组。
第十五条 采购代理机构应在竞争性采购谈判文件规定的谈判地点和截止时间前，接受供应商递交的密封完好的供应商谈判文件。截止时间之后送达的供应商谈判文件，为无效文件，采购代理机构应当拒收。
第十六条 谈判小组对供应商的资格条件进行审查，邀请符合资格条件要求的所有供应商进行谈判，并向其提供采购谈判文件。竞争性谈判需要不少于三家符合资格条件的供应商。
第十七条 出现以下两种情形，且谈判小组专家书面确认采购谈判文件没有限制性、排他性或歧视性、不合法、不合理等条款的，经同级政府采购监督管理部门同意，可以继续进行竞争性谈判，但只有一家供应商满足采购谈判文件要求，不再继续进行谈判。
（一）投标截止时间结束后参加谈判的供应商不足三家的。
（二）出现符合项目资格条件的供应商不足三家的。
第十八条 供应商参加谈判的代表须为其法定代表人或法人授权委托人，如法人授权委托人参加谈判，须向谈判小组出具法人授权书。
第十九条 谈判过程中，应当遵循以下程序和规则：
（一）谈判过程中，谈判小组应首先对符合资格要求的供应商递交的谈判文件进行符合性审查，依据在有效媒体上公告的采购谈判文件的规定，对供应商谈判文件的有效性、完整性和对采购谈判文件的响应程度进行审查，确定供应商谈判文件是否对采购谈判文件作出实质性响应。未实质性响应的供应商为无效供应商，不得再参与本次项目的谈判。
（二）资格条件与实质性完全响应采购谈判文件的有效谈判供应商，应通过随机方式确定参加谈判供应商的谈判顺序，谈判小组所有成员集中与单一供应商分别进行谈判。谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息。
（三）谈判中采购谈判文件有实质性变动的，谈判小组应以书面形式通知所有参加谈判的供应商，但不得增加排斥参加谈判供应商的内容，已公布的评定成交标准不得变动。
（四）竞争性谈判可实施多轮报价。采取多轮报价方式，每轮报价供应商应同时报价，最后一次报价应提前告之所有有效供应商。采购代理机构要求所有作出实质性响应的有效供应商在规定时间内集中进行竞争性报价，原则上后一次报价不得高于上一次报价，最终报价内容应现场公布，在符合采购需求、质量和服务相等的前提下，以有效报价最低者确定为成交供应商，次低价者可预设为替补候选人。
（五）替补候选人的设定和使用应在采购谈判文件中明确约定，并按采购谈判文件的约定执行。
第二十条 谈判过程应在完全封闭的谈判室中进行，谈判过程中应严格纪律要求：
（一）无关人员未经许可不得进入谈判场地。
（二）谈判小组成员不得与外界联系。
（三）谈判小组成员不得单独与采购单位或供应商接触。
（四）参与谈判人员和有关工作人员(包括采购人代表、采购代理机构人员、监督人员)不得对外泄露与谈判有关的内容。
（五）采购单位一名代表进入谈判室现场。
（六）采购人代表、谈判小组成员和采购代理机构工作人员不得在谈判现场发表引导性、暗示性或其他影响谈判公平、公正的言论。
第二十一条 确定成交供应商后，采购人或委托采购代理机构应将成交结果及时通知所有参加谈判的未成交供应商，并在7个工作日内向成交供应商发出成交通知书，同时在四川省政府采购网上公布成交结果。
第二十二条 采购人与成交供应商应自发出成交通知书之日起30日内签订政府采购合同，并于合同签订之日起7个工作日内报同级政府采购监管部门备案。
第二十三条 采购人与成交供应商不得签订背离竞争性采购谈判文件实质内容的其他协议。
第二十四条 竞争性谈判采购项目的履约验收由采购人组建验收小组进行验收，验收小组原则由采购单位相关领导、熟悉该采购项目技术需要的技术人员和单位纪检监察人员单数组成。验收小组成员应当在实施验收前熟悉掌握项目验收清单和标准，采购谈判文件对项目的技术规定要求和供应商的响应承诺情况。
大型或者复杂的采购项目，应当邀请国家认可的质量检测机构参加验收工作。法律、法规、规章对采购项目验收有规定的，执行其规定。
第二十五条 验收小组应按照双方谈判文件、供应商响应承诺与采购项目合同严格验收把关，验收小组成员需在验收记录报告上签字负责，并承担相应的法律责任。验收记录报告要准确、详细记载项目名称、数量、单价、总价、规格、型号、主要技术参数和设备配置、验收结果及参与验收小组人员等内容事项。
第二十六条 采购工作完成后5日内，政府采购代理机构应当编制谈判采购报告，作为政府采购档案备查。谈判采购报告主要内容包括：
（一）谈判小组人员组成。
（二）采购谈判文件。
（三）参加谈判供应商情况概要。
（四）谈判过程记录和情况说明。
（五）评审报告（包括谈判结果、成交候选供应商排序或确定成交供应商的建议、无效供应商名单及原因等）。
（六）财政部门规定的其他事项。
第二十七条 竞争性谈判采购项目第一次采购失败，采购人和采购代理机构应分析调查采购失败的原因。如采购谈判文件存在单一性、限定性、排他性或歧视性等不合法、不合理的条款，或采购项目预算偏离市场价格较大等，则应修改完善采购谈判文件或按资金审批程序调整项目预算后，重新组织第二次竞争性谈判采购；如采购谈判文件合法、合规、合理，应继续组织第二次竞争性谈判采购。
第四章 监督检查
第二十八条 政府采购监管部门应当依法对采购人、采购代理机构采用竞争性谈判方式实施的政府采购活动进行监督、检查，政府采购当事人应如实反映情况，提供有关资料。政府采购监管部门应加强采购项目履约验收环节的监管，视其情况选择部分采购项目特别是重大或涉及民生的采购项目履约验收进行专项监督、检查。
第二十九条 采购人或采购代理机构违反规定，未经政府采购监管部门批准，擅自采用竞争性谈判或其他方式实施采购活动，或不按照本办法规定实施竞争性谈判活动的，按照《中华人民共和国政府采购法》第七十三条规定处理，并按有关规定追究主管人员和相关人员的责任。
第三十条 采用竞争性谈判方式实施采购活动，采购人、采购代理机构、评审专家有下列情形之一的，由同级政府采购监管部门责令限期改正，并按照有关规定追究主管人员和相关人员的责任：
（一）违背采购谈判文件要求，允许不符合资格条件的供应商参与采购活动的。
（二）未按照规定的程序和要求实施采购活动的。
（三）未按照规定的评定成交标准进行评审或确定成交供应商的。
（四）未按规定要求，擅自降低质量、服务和价格标准进行项目验收，造成质次价高或其他严重后果的。
（五）其他违反规定的行为。
第五章 附 则
第三十一条 本办法由广安市财政局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起实施。