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上海市人民政府办公厅转发《上海市房地产经纪人暂行规定》的通知

时间:2024-07-12 03:18:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8170
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上海市人民政府办公厅转发《上海市房地产经纪人暂行规定》的通知

上海市政府办公厅


上海市人民政府办公厅转发《上海市房地产经纪人暂行规定》的通知
上海市政府办公厅



各区、县人民政府,市政府各委、办、局:
市房管局、市工商局拟订的《上海市房地产经纪人暂行规定》已经市人民政府同意,现转发给你们,请按照执行。

上海市房地产经纪人管理暂行规定

第一章 总 则
第一条 为了发展和规范本市房地产市场,加强对房地产经纪活动的管理,制定本规定。
第二条 本规定所称的房地产经纪活动,是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人(以下简称当事人)有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
本规定所称的房地产经纪人,是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
第三条 房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的,均适用本规定。
未在本市注册登记的房地产经纪人,不得从事本市房地产的经纪活动。
第四条 市房产管理局和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门(以下称区、县房管部门)和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。
市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。

第二章 申请条件和程序
第五条 凡年满十八周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员,经市房产管理局统一培训和考核合格,并取得市房产管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后,可以申请从事房地产经纪活动。但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。
第六条 申请成立房地产经纪组织的,应具备下列条件:
(一)有五名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员;
(二)有十万元以上人民币资金;
(三)有经营宗旨明确的组织章程;
(四)有固定的经营场所。
第七条 申请成为个体房地产经纪人的,应具备下列条件:
(一)取得《上海市房地产经纪人员资格证》;
(二)有二万元以上人民币资金或有担保人提供价值有二万元以上人民币的财产担保;
(三)有固定的经纪活动场所;
(四)申请前三年内无犯罪记录。
第八条 申请成为房地产经纪人,应向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的,应予以登记,发给营业执照;对不符合本规定条件的,不予登记。
房地产经纪人在领取营业执照后的三十天内,应当到工商登记机关所在地的区、县房地产交易管理部门备案。
第九条 《上海市房地产经纪人员资格证》每两年由发证机关验证一次。验证不合格或无故不参加验证的人员,不得从事房地产经纪活动。

第三章 经纪管理
第十条 房地产经纪组织从事房地产经纪活动,必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员,必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。
第十一条 房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或具有委托事项的咨询服务,应与当事人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同应包括下列主要内容:
(一)标的(经纪事项);
(二)经纪事项的要求和标准;
(三)合同履行的期限;
(四)服务费数额和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)双方约定的其他内容。
第十二条 房地产经纪合同不能履行或不能完全履行的,房地产经纪人不收取或减少收取服务费;但由于当事人过失造成的除外。
由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的,房地产经纪人应承担赔偿责任。
第十三条 房地产经纪人与当事人签订房地产经纪合同后,转委托他人代理的,应征得当事人的同意,并不得增加服务费。
第十四条 房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定,并在房地产经纪合同的履行期限内交付:
(一)居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的,按成交价的百分之三以下收取;
(二)居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的,按月租金的百分之七十以下一次性收取;
(三)居间介绍、代理房屋交换的,按房地产评估价值的百分之一以下收取。
提供咨询服务的,服务费标准由双方协商议定。
第十五条 房地产经纪人应健全财务会计制度,建立会计帐簿,编制财务报表。收取服务费应出具上海市统一发票,经营所得应依法纳税。
第十六条 房管部门应对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表,并按经纪活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房产管理局制定。
第十七条 房地产经纪人可向房地产交易管理部门查询房地产开发资料和商品房销售信息,了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件,并参加各类相关活动。
第十八条 房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。
房地产经纪人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职。
第十九条 房地产经纪人歇业或因其他原因终止经纪活动的,应向工商行政管理部门办理注销登记。

第四章 罚 则
第二十条 房地产经纪人违反工商行政管理规定的,由工商行政管理部门予以行政处罚。
第二十一条 对违反本规定的房地产经纪人,由市、区、县房管部门按下列规定予以行政处罚:
(一)房地产经纪人员隐瞒真实情况、弄虚作假取得《上海市房地产经纪人员资格证》的,吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》;
(二)未取得《上海市房地产经纪人员资格证》,擅自从事房地产经纪活动的,没收其非法所得,并可处以非法所得一至三倍的罚款;
(三)未按规定向房地产交易管理部门办理备案手续的,责令其限期补办备案手续,并可处以五百元至一千元的罚款;
(四)房地产开发经营企业的房地产经纪组织,从事本公司开发建设的房地产经纪业务的,没收其非法所得,并可处以非法所得一至三倍的罚款;
(五)房地产经纪人员同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职从事房地产经纪活动的,吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》;
(六)房地产经纪人超标准收取服务费的,超收部门作为其非法所得没收,并可处以非法所得一至三倍的罚款;
(七)采取弄虚作假损害当事人合法权益的,吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》,没收其非法所得,并可处以非法所得一至三倍的罚款;
第二十二条 吊销《上海市房地产经纪人员资格证》的,区、县房管部门应及时通报有关工商行政管理部门,对不符合经纪人条件的,由工商行政管理部门吊销或变更其营业范围。
吊销或变更营业范围的,工商行政管理部门应及时通报有关区、县房地产交易管理部门,区、县房管部门应吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十三条 行政机关做出行政处罚时,应出具行政处罚决定书。收缴罚没款应开具市财政局印制的罚没款收据。
罚没款一律上缴国库。
第二十四条 对行政机关的具体行政行为不服的,可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议,或向人民法院起诉。

第五章 附 则
第二十五条 本规定颁布前已成立的房地产经纪人,均应按本规定组织本单位从事经纪业务的人员参加统一培训和考核,并应取得《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十六条 本规定由市房产管理局、市工商行政管理局按各自的职责负责解释。
第二十七条 本规定自一九九四年九月一日起施行。



1994年8月15日
《海商法新论》内容简介,前言、序言 (再版)


内容提要

本书为我国海商法研究的一部新作,它既紧密联系我国新时期颁布施行的海商法规、结合外国的法律和国际惯例进行论述,又从新的角度全面系统地阐述海商法的基本理论、概念和原则。
本书适合大专院校法律专业作为海商法课程的教科书,又可供从事对外经济贸易和涉外法律的工作者学习、参阅。
前言
海商法是一门古老的法律学科,世界上海运业发达的国家,无不重视海商立法和海商法的研究。

我国解放后,随着海运业的发展,颁布了不少海商法规。但由于历史原因,我国海商法典草拟工作至今尚未完成,较全面系统地论述海商法的著作也还不多。我国海上交通安全法、海洋环境保护法及其条例等施行后,无论在教学上,还是在实际工作中,均亟需有一批新的海商法著作,从不同要求,不同框架结构,写出不同的特点,相互借鉴,相互补充,以促进这门学科的不断发展。

为了使法律专业的学生和从事海运及与海运业务有关的人员更好地了解新的海商法律,处理工作中可能遇到的涉外法律问题,本书试图从我国的实际情况出发,结合外国的有关法律和航运习惯,在阐明海商法基本理论的基础上,着重论述我国新时期参加和颁布的有关海上运输的国际公约和国内法,并侧重于阐述海商法中的涉外法律问题,联系国内外著名案例,以求得对问题有较深刻的理解。

上海社会科学院国际法研究所陈振国副研究员对本书提出了一些修改意见,特在此表示感谢。由于时间仓促,本人水平有限,书中一定还有错误和缺点,敬请读者不吝赐教

沈木珠
1989年4月1日
深圳大学法律系
修订自序

去年初,我应出版社之约,在几年教学实践的基础上,赶写了这本“新论”。由于时间仓促,对其中一些内容来不及斟酌,出版后,心甚不安,总感到还有某些不足。

今后3月,深圳蛇口平安保险公司召开了关于“共同海损”和“海上保险”问题的研讨会,会上,我认识了海内外不少前辈和经验丰富的理算师,请教了一些具体的疑难问题,获益匪浅。会后,我萌发了修改“新论”的念头。

今年6月,承蒙姚梅镇先生的提携,我参加了在大连召开的“中国国际经济法研究会”,会上,有幸结识了好些前辈和同行。他们对“新论”提出了好些宝贵意见,鼓励我对“新论”进行修订,以求更新、更全面、更系统。

回校后,恰丛书再版,出版社邀请我修改拙作。当时,我心里既兴奋,又欣慰,自然而然地想起港人喜欢说的一句话:“心想事成”。有感于当前“出书难,出学术著作更难”,我借此片纸滴墨,衷心祝愿天下做学问者“心想事成”,写出更多的好书,出版更多的好书,推进学术的争鸣。

修订本是根据自己对教学、科研实践的切身体会,并在广泛听取专家、学者意见的基础上修订的。主要修改有以下几个方面:第一,对空船不存在共同海损的说法作了修改,因定期租用的空船仍存在共同海损问题。第二,对共同海损分摊价值的计算作了部分修改,以求更为准确。第三,删去了1984年《最高人民法院关于设立海事法院几个问题的决定》中关于海事法院收案范围的规定(已废止)的有关内容。第四,补充了一些有说服力的实例,以说明、证实清洁提单的重要性、不清洁提单的严重后果、国际保函的法律效力;保险人在哪些情况下不负赔偿义务;因引航员的过失致使船舶碰撞而造成的损失由其派出机构负责赔偿以及国家海事法院的发展状况等。第五,引用新法规以论述船舶碰撞的概念和我国海事法院目前受理的各种海商、海事案件。
但愿这册修订本,能对从事海商法学习研究和实践的志士同仁提供参考,并有所帮助。

沈木珠
1990年8月8日
深圳大学海山楼

亳州市人民政府关于印发亳州市政府投资建设项目审计监督暂行办法的通知

安徽省亳州市人民政府


亳州市人民政府关于印发亳州市政府投资建设项目审计监督暂行办法的通知

亳政〔2010〕56号


  各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《亳州市政府投资建设项目审计监督暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

亳州市人民政府
  二〇一〇年六月十一日


  亳州市政府投资建设项目审计监督
  暂行办法


  第一章 总 则
  第一条 为加强对政府投资建设项目的审计监督,进一步规范投资行为,提高投资效益,根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》和《安徽省政府投资建设项目审计监督办法》(省政府令第225号)等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称政府投资建设项目,包括:
  (一)全部使用预算内投资资金、专项建设基金、政府举借债务筹措的资金等财政资金的项目;
  (二)未全部使用财政资金, 财政资金占项目总投资的比例超过50%,或者不足50%但政府拥有项目建设、运营实际控制权的项目;
  (三)法律、法规、规章和县级以上政府规定的其他政府投资建设项目。
  第三条 在本行政区域内政府投资建设项目的建设单位,以及与政府投资建设项目直接有关的勘察、设计、施工、监理、采购、供货、造价咨询等单位的财务收支及相关经济活动,均适用本办法。
  第四条 政府投资建设项目按照项目投资主体的财政隶属关系确定审计管辖范围。
  第五条 审计机关应当对政府投资建设项目总预算或者概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、单项工程结算、项目竣工决算,依法进行审计监督。
  对财政性资金投入较大或者关系国计民生的政府投资建设项目,审计机关可以对建设项目前期准备、建设实施、竣工使用等全过程进行跟踪审计。
  第六条 发展改革、财政、监察、建设、国土、交通、水务、房产、环保和税务等有关部门,应当在各自职责范围内,协助审计机关依法做好政府投资建设项目的审计监督工作。
  第七条 建设单位及其主管部门应当加强内部审计,积极完善内部控制制度,加强对政府投资建设项目的概(预)算编制、招标投标、合同签订及执行、隐蔽工程验收、工程变更等重要事项的监督管理。
  第八条 政府投资建设项目的建设单位与施工单位签订建设工程合同时,应当在合同中约定经审计后方可办理工程结算或者竣工决算,并预留一定比例的待结价款。
  第九条 审计机关在实施政府投资建设项目审计监督时,根据工作需要,可以聘请具有与审计事项相关专业知识的人员参加审计工作,也可以采用招标投标方式确定具有法定资质的社会中介机构参与审计。社会中介机构必须具有良好的信誉和健全的内部管理制度。
  第十条 政府投资建设项目审计监督所需经费列入同级财政预算,足额保障,据实列支。对项目审计核减资金,按1%的比例奖励审计机关,作为审计专项工作经费。
  第二章 审计内容
  第十一条 审计机关应当对政府投资建设项目下列事项的真实性、合法性和效益性进行审计监督:
  (一)项目建设程序的执行情况;
  (二)项目建设资金的筹集、管理和使用情况;
  (三)征地、拆迁费用管理及使用情况;
  (四)建设项目概(预)算审批、执行及其调整情况;
  (五)项目法人、招标投标、合同管理和工程监理等建设管理制度执行情况;
  (六)工程价款结算和工程造价控制情况;建设项目工程设计变更和其他变更、施工现场签证情况;
  (七)建设项目竣工决算和资产交付使用情况;建设成本和其他财务收支情况;
  (八)与建设项目相关的各种税费计提和缴纳情况;
  (九)建设项目的经济、社会、环境等投资效益情况;
  (十)其他需要审计和调查的事项。
  第三章 审计程序
  第十二条 审计机关应当根据法律、法规、规章的规定以及本级人民政府和上级审计机关的要求,确定审计重点,对已完成竣工决算,并符合审计条件的重点基本建设项目应列入年度审计项目计划,有计划地开展审计工作。
  第十三条 审计机关在实施审计时,应当组成审计组,并在开始审计前3日,向被审计单位送达审计通知书。
  第十四条 审计组向审计机关提交审计报告前,应当征求被审计单位对审计报告的意见。被审计单位应当自收到审计报告之日起10日内提出书面意见;在规定期限内没有提出书面意见的,视同无异议。
  第十五条 政府投资项目正式竣工验收后,建设单位应当申请竣工决算审计。报审时,竣工决算资料必须完整齐全。
  建设单位应按照审计机关规定的期限和要求提供与建设项目相关的资料(含电子数据),并对其真实性、完整性负责。
  第十六条 政府投资项目主管部门、建设、施工、监理、勘察、设计等与建设项目相关的单位须按规定向审计机关提供下列有关资料:
  (一)建设项目的概(预)算编制资料及相关部门的立项、规划、用地、环保等批准文件资料;
  (二)建设项目前期评估、征地、拆迁等相关资料;
  (三)建设项目的招投标文件及相关资料、工程承包合同、补充合同等资料;
  (四)建设项目设计方案、施工图纸、设计变更图纸、竣工图纸等资料;
  (五)工程结算资料,含各类协议、纪要、设计变更记录、监理资料、施工记录或签证单、隐蔽工程记录单、竣工验收报告等资料;
  (六)建设项目的内部控制制度资料;
  (七)工程竣工决算报告、会计凭证、会计账簿、财务会计报表以及交付使用的资产、项目结余物资清单、未完工程项目等与政府投资建设项目财务收支有关的资料;
  (八)需要提供的其他资料。
  第十七条 审计机关应当根据政府投资建设项目的规模确定审计期限,审计期限不得超过3个月。因特殊情况,经审计机关负责人批准,可以适当延长。
  第十八条 审计机关应当在规定期限内完成政府投资建设项目审计。审计结果作为建设单位支付结算款项以及建设项目竣工后国有资产移交的依据。
  以财政性资金投资为主的政府投资建设项目,经竣工决算审计后,有关部门方可批准财务决算。
  第十九条 审计机关依法作出的审计报告、审计决定,建设单位和相关单位应当执行。
  第二十条 审计机关应当及时向本级人民政府报告政府投资建设项目的审计结果。项目审计结果作为审计评价被审计单位领导人任期经济责任的依据。
  第四章 法律责任
  第二十一条 被审计单位违反本办法规定,拒绝或者拖延提供与审计事项有关的资料,或者提供的资料不真实、不完整,或者拒绝、阻碍检查的,按照《中华人民共和国审计法实施条例》第四十七条的规定处理、处罚。实施处罚后,被审计单位仍须接受审计机关监督。
  第二十二条 对建设单位改变建设资金用途,转移、侵占和挪用建设资金,审计机关有权予以制止,并根据有关规定予以处理,建议依法追究有关人员的责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究法律责任。
  对审计中发现的多计或少计工程价款等问题,审计机关应当责令建设单位与施工单位依法据实结算。
  第二十三条 对应计、应缴而未计缴的各种税费,审计机关应督促责任单位补计、补缴,并按有关财经法规、规定进行处理、处罚。
  第二十四条 对虚报投资完成额、隐匿结余资金的,审计机关应当责成有关责任单位按国家有关规定和现行会计制度予以纠正;情节严重的,建议主管部门对有关责任人员给予行政处分。
  被审计单位不认真履行职责,不严格执行本办法规定造成损失的,应当追究单位主要负责人、分管负责人和直接责任人的责任;情节严重的,移交监察机关或司法机关处理。
  第二十五条 审计机关在审计过程中发现的其他违反国家法律、法规的行为,应当根据有关规定予以处理。
  第二十六条 被审计单位对审计机关作出的审计决定不服的,依照《中华人民共和国审计法》第四十八条的规定处理。
  第二十七条 被审计单位及其有关人员在政府投资建设项目中有违法违规行为,属于审计机关处理、处罚职权范围内的,由审计机关依照法律、法规和规章的规定处理、处罚,并建议有关部门对有关责任人给予行政处分;对不属于审计机关处理、处罚职权范围内的,移送有关部门处理、处罚,有关部门应当依法及时作出处理、处罚,并将处理、处罚结果书面通知审计机关;构成犯罪的,移送司法机关依法追究法律责任。
  第二十八条 在政府投资建设项目审计中,审计人员应当客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密。对有突出贡献的部门、单位和审计人员,给予表彰和奖励。审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、收受贿赂的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第二十九条 审计机关委托的社会中介机构或者聘请的相关人员在政府投资建设项目审计中有违法行为的,审计机关应当及时停止其承担的审计工作任务,依法追究法律责任,并记入诚信黑名单。
  第五章 附 则
  第三十条 本办法自发布之日起施行。