依法更换物业服务公司，维护自身权益
张智育
事由：朋友王先生来咨询，称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题，因此未与之签订新的服务合同，原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱，对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况，小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司？业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
王先生所住小区已于2006年成立业主大会，依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《重庆市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
王先生所住小区，与物业公司的服务合同已经到期，已达到约定解除的条件，可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区，开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算，但考虑到其面积占到小区面积近半，必须对其联合，达成一致。
三、更换物业管理企业所需程序
业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：
（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（5）物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
工商领域企业固定资产投资项目评标专家管理暂行规定
国家经贸委
中华人民共和国国家经济贸易委员会
公 告
二○○三年第2号
公布《工商领域固定资产投资项目评标专家管理暂行规定》
为加强工商领域企业固定资产投资项目的招标投标管理，建立规范的工商领域企业固定资产投资项目的专家评标机制，保证评标的科学性、公正性，根据《中华人民共和国招标投标法》和《工商领域企业固定资产投资项目招标投标管理办法》（国家经贸委令第39号）的规定，我委制订了《工商领域企业固定资产投资项目评标专家管理暂行规定》，现予以公布，请遵照执行。
自本规定发布之日起，我委开始受理审核各招标代理机构或自行招标项目单位推荐的评标专家。经审核符合条件的评标专家将纳入国家经贸委《工商领域企业固定资产投资项目评标专家库》，并向全社会公布。在此之前各招标代理机构或自行招标项目单位的评标专家仍按原有关规定聘用和管理。
附件：一、工商领域企业固定资产投资项目评标专家管理暂行规定
二、工商领域企业固定资产投资项目评标专家登记表
国家经济贸易委员会
二ＯＯ三年一月七日
附件一：
工商领域企业固定资产投资项目评标专家管理暂行规定
第一条 为加强工商领域企业固定资产投资项目的招标投标管理，建立规范的工商领域企业固定资产投资项目的专家评标机制，保证评标的科学性、公正性，依据《中华人民共和国招标投标法》和《工商领域企业固定资产投资项目招标投标管理办法》（国家经贸委令第39号），制定本规定。
第二条 工商领域企业固定资产投资项目的招标投标活动适用本规定。
第三条 工商领域企业固定资产投资项目评标专家分为技术、经济、法律及其他方面的专家（以下简称专家）。
第四条 专家应具备以下条件：
（一）具有良好的政治素质和职业道德，能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（二）熟悉国家有关招标投标的法律、法规和政策，并具有一定的招标投标工作的实践经验；
（三）从事相关专业工作8年以上，具有高级技术、经济职称或同等专业水平。
（四）熟悉本专业领域国内外技术、市场情况和发展动向。
第五条 从事新兴行业的专家，经批准，其从事相关工作年限条件可适当放宽。
第六条 自愿担任专家的相关人员应向国家经贸委授予资格的招标代理机构或自行招标项目单位提出申请并填写《工商领域企业固定资产投资项目评标专家登记表》（见附件二），经国家经贸委授予资格的招标代理机构和自行招标项目单位推荐，报国家经贸委审核。
第七条 经国家经贸委审核且符合条件的人员，国家经贸委将授予《工商领域企业固定资产投资项目评标专家资格证书》，并列入国家经贸委管理的《工商领域企业固定资产投资项目评标专家库》。
第八条 获得资格证书的专家可接受国家经贸委授予资格的招标代理机构或具备条件自行组织招标的项目单位聘请，参与招标文件的编制、担任项目评标委员会专家；接受招标监督管理部门的委托，对有关投诉或质疑的招标项目进行复审。
第九条 未获得资格证书的，原则上不得作为评标专家从事工商领域企业固定资产投资项目评标工作。确需临时聘用的，招标代理机构或自行招标项目单位将专家情况报招标管理部门审核同意。
第十条 聘用专家的招标代理机构和自行招标的项目单位负担受聘专家参加评标或相关工作的费用。
第十一条 专家在受聘从事评标或相关工作时，应遵守以下规定：
（一）认真执行国家有关招标投标的法律、法规和政策；
（二）客观、公正、公平地参加评标工作；
（三）独立提出个人意见并对所提意见承担责任；
（四）严守秘密，廉洁自律；
（五）与投标人有利益关系的应主动回避。
第十二条 国家经贸委负责对专家进行统一管理。
第十三条 聘用专家证书有效期为3年。证书有效期到期后，由专家本人提出换证申请。国家经贸委将对换证申请进行审核，并对符合条件的专家予以换证。
第十四条 获得证书的专家在受聘从事评标或相关工作中，经核实有下列行为之一的，将被取消资格：
（一）泄露与招标有关秘密的；
（二）收受与招标活动有关方面贿赂的；
（三）以不正当行为干扰招标工作的；
（四）聘用期内，在三次评标工作中被聘用单位评为不称职的；
（五）参加评标工作中无正当理由擅离职守造成重大损失的；
（六）隐瞒与投标人的利益关系的；
（七）违反《中华人民共和国招标投标法》及其他相关法律法规的。
第十五条 被取消专家资格的人员，自取消其专家资格之日起三年内，国家经贸委不受理其担任工商领域企业固定资产投资项目评标专家的资格申请。
第十六条 本规定由国家经贸委负责解释。
第十七条 本规定自2003年1月7日起施行。
附件二
工商领域企业固定资产投资项目评标专家登记表
专
家
个
人
情
况
姓 名
性别
出生日期
民族
学 历
毕业院校
所在省市
学校
名称
所学专业
参加工作日期
工作地区
工作单位
职务
从事行业
从事专业
专业技术职称
是否享受国家津贴
专业特长
单位电话
住宅电话
移动电话
传 呼 机
通讯地址
邮政编码
Email地址
身体状况
工作简历
工作业绩
主要论文
推荐单位
推荐时间
聘用单位
聘用范围
聘用日期