福建省厦门市人民政府


厦门市房屋租赁管理规定

　（厦门市人民政府令第77号　１９９８年１２月２８日）


第一章　总则

　　第一条　为了发展厦门市房屋租赁市场，调剂房屋余缺，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规规定，结合厦门市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于厦门市城镇规划区内房屋的租赁。
　　合法建造的临时建筑物的租赁，按本规定执行。


　　第三条　本规定所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二）出租房屋内的营业场地的。


　　第四条　厦门市土地房产管理部门是厦门市房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称租赁主管部门）。租赁主管部门可委托房地产交易中心、房屋管理所等房屋租赁管理机构负责有关房屋租赁管理的具体工作。
　　公安、工商、税务、物价等部门根据各自的职责，共同维护房屋租赁市场秩序。


　　第五条　房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第二章　登记备案





　　第六条　房屋租赁实行登记备案和《房屋租赁证》制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。
　　房屋租赁合同签订后，出租人应在１５日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》。


　　第七条　办理房屋租赁登记备案，应提交下列文件：
　　（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
　　（二）租赁双方的身份证明；
　　（三）租赁合同；
　　（四）法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租抵押的房屋，还须提交抵押权人同意出租的证明。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管的房屋，还须提交委托人授权出租的证明。
　　转租房屋的，还须提交出租人同意转租的证明。


　　第八条　房屋出租人应如实申报租金金额，依法纳税。


　　第九条　租赁主管部门在收到出租人提交租赁登记备案文件之日起１５个工作日内，应对出租的房屋进行审核，符合本规定的，给予登记备案，颁发《房屋租赁证》；不符合本规定的，不予登记，并书面通知出租人。


　　第十条　《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。
　　《房屋租赁证》采用国家建设主管部门提供的样式，由租赁主管部门印制。《房屋租赁证》不得转借、转让、伪造、涂改。


　　第十一条　租赁合同变更、解除和终止，出租人应在合同变更、解除和终止后１５日内到租赁主管部门办理变更登记或注销登记手续，并缴交《房屋租赁证》。
　　遗失《房屋租赁证》的，出租人应及时向原发证机关申请补发。

第三章　出租





　　第十二条　有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
　　（二）房地产权属有争议的；
　　（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
　　（四）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
　　（六）属违章建筑未经依法处理的；
　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
　　（八）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。


　　第十三条　房屋租赁应签订书面合同。
　　房屋租赁合同由租赁主管部门监制。


　　第十四条　出租人应依照租赁合同约定的期限向承租人提供房屋。


　　第十五条　房屋所有权人出租划拨土地使用权的国有土地上房屋，包括按房改政策购买的房改房和经济适用房（解困房、解危房、统建房等），均应按规定缴纳租金中所含的土地收益金。收益金具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。


　　第十六条　出租人应按照租赁合同约定的责任负责检查、修缮房屋及其附属设施，保证房屋安全。
　　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。
　　出租人应当遵守租赁房屋治安管理的有关规定，不得将房屋出租给无身份证或无其他有效身份证明的人员。出租人发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动的，应当及时向公安机关报告。


　　第十七条　出租人隐瞒真实情况或出租有权属争议的房屋给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。


　　第十八条　租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移的，原租赁合同继续有效。


　　第十九条　承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
　　（一）擅自将承租的房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；
　　（二）擅自改变房屋用途的；
　　（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
　　（四）逾期６个月未交付租金的；
　　（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
　　（六）公有住宅无正当理由闲置６个月以上的；
　　（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；
　　（八）法律、法规、规章规定的其他情形。


　　第二十条　租赁关系解除后，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意逾期不迁出房屋的，出租人有权追收占用期间的租金。

第四章　承租





　　第二十一条　承租人应按照租赁合同约定的时间交付租金。直管公房中的住宅用房和单位自管房屋中分配给单位职工居住的住宅用房，其租金按厦门市住房制度改革规定的标准执行。


　　第二十二条　承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件以及从事其他不合理使用房屋的活动。
　　因承租人的过错造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修复，并赔偿损失。


　　第二十三条　承租人因生产、经营、生活等原因确需对承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途的，应事先征得房屋所有权人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。


　　第二十四条　承租人在租赁期间死亡，其共同居住的成员或共同承租的其他人有权要求承继原租赁关系，但应在承租人死亡之日起６０日内办理更名手续。


　　第二十五条　房屋租赁合同期满，承租人需要继续租用，应在合同期满前３个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同，并按本规定办理租赁登记备案手续。


　　第二十六条　房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。


　　第二十七条　房屋租赁合同期限未满，承租人需解除租赁合同的，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及其设施，并将《房屋租赁证》交原登记机关注销。
　　未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。


　　第二十八条　租赁期间，承租人在房屋内部增设的一切嵌装等附属设施，迁出时不得拆除，出租人也不予补偿。但合同另有约定的除外。


　　第二十九条　出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
　　（一）逾期不提供房屋的；
　　（二）擅自提高租金的；
　　（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
　　（四）法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。


　　第三十条　租赁期间，出租人转让所出租的房屋，应提前３个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

第五章　转租





　　第三十一条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　承租人将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营（含承包经营）等行为，视同转租。
　　公有住房不得转租。


　　第三十二条　承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商转租收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。


　　第三十三条　房屋转租应当签订转租合同，并按本规定办理登记备案手续，领取《房屋租赁证》。


　　第三十四条　转租合同生效后，转租人享有原租赁合同约定的出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务；受转租人享有并且承担承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。


　　第三十五条　承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的或将直管非住宅房屋作为与他人合作、合资、联营经营场所的，应当提出书面申请，经租赁主管部门批准，签订转租协议并缴交转租收益金后方可转租。
　　转租收益金的具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。


　　第三十六条　租赁单位自管非住宅房屋，在租赁期限内需要转租的，应遵守下列规定：
　　（一）属单位自筹资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意并协商收益分配方可转租；
　　（二）属财政投入资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意，并报同级财政部门审批，到租赁主管部门缴交转租收益金后方可转租。


　　第三十七条　转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或终止。

第六章　罚则





　　第三十八条　违反本规定的规定，不按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》的，由租赁主管部门根据《厦门市城镇房屋管理条例》第六十四条的规定对其予以处理。


　　第三十九条　违反本规定第十条规定，转借、转让《房屋租赁证》的，由租赁主管部门处以一千元以上三千元以下的罚款。伪造、涂改《房屋租赁证》的，依法追究其法律责任。


　　第四十条　违反本规定第十二条第（三）项、第㈥项、第㈦项规定，将不得出租的房屋出租的，除责令停止出租外，租赁主管部门可处以一千元以上三千元以下的罚款。


　　第四十一条　违反本规定第十五条规定，不按时缴纳土地收益金的，由租赁主管部门责令其补交土地收益金外，每逾期一日，加收应缴收益金千分之三的滞纳金。


　　第四十二条　违反本规定第二十一条规定，直管公房的承租人不按时缴纳租金的，除责令补交租金外，每逾期一日，加收应缴租金千分之三的滞纳金。


　　第四十三条　违反本规定第三十一条、第三十五条、第三十六条规定，擅自转租房屋的，其转租行为无效，由租赁主管部门没收违法所得，并处以违法所得一至五倍的罚款。


　　第四十四条　违法本规定第十六条第三款规定，出租人将房屋出租给无合法有效身份证件的承租人的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上二千元以下的罚款；出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动而不向公安机关报告的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上五千元以下的罚款。


　　第四十五条　拒绝、妨碍房屋租赁管理人员执行公务的，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第四十六条　当事人对有关部门作出的处罚决定不服的，可以申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。


　　第四十七条　房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第四十八条　本规定自一九九九年一月一日起施行。


行政行为在合理与合法中夹缝生存

????从2003年司法考试卷四第八题试题谈起

……夏立彬…..


｛试题｝案情：某市为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序，决定出台一项新举措，由交通管理部门向市民发布通告，凡自行摄录下机动车辆违章行驶、停放的照片、录像资料，送经交通管理部门确认后，被采用并在当地电视台播出的，一律奖励人民币200元—300元。此举使许多市民踊跃参与，积极举报违章车辆，当地的交通秩序一时间明显好转，市民满意。新闻报道后，省内甚至外省不少城市都来取经、学习。但与此同时，也发生了一些意想不到的事：有违章驾车者去往不愿被别人知道的地方，电视台将车辆及背景播出后，引起家庭关系、同事关系紧张，甚至影响了当事人此后的正常生活的；有乘车人以肖像权、名誉权受到侵害，把电视台、交管部门告上法庭的；有违章司机被单位开除，认为是交管部门超范围行使权力引起的；有抢拍者被违章车辆故意撞伤后，向交管部门索赔的；甚至有利用偷拍照片向驾车人索要高额“保密费”的，等等。报刊将上述新闻披露后，某市治理交通秩序的举措引起了社会不同看法和较大争议。　　问题：请谈谈你对某市治理交通秩序新举措合法性、合理性的认识。（注意：不能仅就此举引发的一些问题、个案谈具体适用法律的意见）
一、 合理性原则与合法性的内涵及关系
合理性原则与合法性原则是行政法治原则的重要组成部分。合法性原则是指行政权的存在、行使必须依据法律、符合法律，而不能与法律相抵触。它不仅要求行政机关进行行政活动时应遵循宪法、法律，还要遵循行政法规、地方性法规、行政规章、自治条例和单行条例等。合法不仅要求符合实体法，也要符合程序法。合理性原则是指行政活动内容要客观、适度、符合理性。由于社会、政治和文化不停地发展，为了更好地行使行政权，在此基础上便产生了自由裁量权。在自由裁量权的行使与扩大情况下，合理性原则便运用而生了。
合理性原则与合法性原则都是对自由裁量权行使的限制。但二者之间存在区别：（1）、二者起源不同。合法性原则主要是成文法上演化原则，而合理原则主要是执法、适用法律上演化原则；（2）、二者适用范围不同。合法性原则是全方位适用的，而合理性原则主要适用于自由裁量领域的；（3）、二者的表现方式不同。合理性问题随着国家立法进程的推进，有可能上升到合法性和层次，也就是说某事实问题，在成文确定前是合理性问题，在成文法确定后便是合法性问题了。从而言之，合理性原则是属于合法性原则的范畴。
　　二、对某市加强道路交通管理行为的举措的思考
某市为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序，作出一项新举措后，使得交通秩序忽然好转，盈得市民满意。然而万万没想到，交通部门自以为自己做了善事，却引发了社会各界的各种看法与争议。
　　我们毫不犹豫地承认，从现行的法律规定来看，某市交通管理部门的行为的确是与法律相背的。因为我国宪法、民法通则都规定了公民的隐私权、肖像权不受非法侵犯，交通管理部门行使行政权时，应法律规定的情况下自由裁量，而不应超越法律的限制采取适当的措施，除非是为了维护社会秩序和公共利益的需要。从形式上来看，交通管理部门的行为是违法的。
　　看事物应看其正反两面，从正面来讲，该市交通管理部门在主观上犯意，在客观效果上没有产生严重的社会危害后果。从主观动机上来说，交通管理部门是以加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序；从客观社会效果来看，该举措侵犯了隐私权、肖像权等，但是最终它使该市的交通秩序好转，市民满意，这不正是社会秩序和公共利益所需要的吗？说明了该行政决定是客观的、符合理性的。
　　　　本人认为，交通管理部门新举措无疑是一种良性违法行为。所谓良性违法，是指形式上违法，而动机端正和客观效果较好的行为。良性违法行为是法律与社会矛盾之间挤生出来新事物。由于社会现象的丰富多彩，人们的行为犹为林林总总，而法的作用是有局限性，那么法与社会、法与理就会存在着冲突，有的事情合理不合法，有的事情则合法不合理。法律对人的行为和社会关系的调整，难免挂一漏万；法律的调整总是滞后的，而社会的发展则是走在立法的前面的。无论人们如何超前立法，也不可能对未来明察秋毫。因此，合理与合法的冲突是难以避免的。
　　对待因合理与合法对立产生的良性违法，我认为应掌握好两个原则：一是容忍，二是尽可能快一点协调解决。
　　容忍是指不要把良性违法混同于恶性违法，不要急于追究违法责任。我们崇尚法治，但绝不奉信“法律万能”。社会秩序的价值、自由是目的，法是手段；道德是基础，法律是保障。某市交通管理部门为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序出台一项新举措，从而交通秩序好转，保障了人的生命权。只是该举措被人们不当利用，侵犯民个人肖像、隐私权，从而简单地将其定性为违法，有悖情理。
对某市交通管理部门的举措行为，我们不能盲目宣传，甚至加以推广，也不能全盘否定。因为我们虽不能坚守“恶法亦法”的信条，可我们也要清醒地意识到，某市交通管理部门行为虽然是形式违法，带来一些不良社会后果，但它也提高社会公众的交通守法意识，规范日益混乱的交通秩序。因此，我们必须采取妥当方法调整该举措，向讲良性发展。

作者单位：浙江省泰顺县人民法院
2004年4月9日
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