拆迁是已经成为社会最为关注的民生问题之一，被拆迁人的权利保障当然也是国家重点关注的问题，笔者以为拆迁过程中还有另一类弱势群体——承租人，他们的利益也应该受到社会的关注，因为被拆迁人拥有拆迁房的产权，拆迁涉及到他们的切身利益。然而在拆迁过程中还有另一类的弱势群体，他们的权利也是经常受到侵犯，但是几乎得不到救济——房屋承租人。
　　在拆迁过程中无论是开发商和政府往往会漠视房屋承租人的利益，很多人认为拆迁与承租人的利益没有关系，甚至拆迁过程中都从来不与承租人进行沟通。笔者以为这种观点是不正确的，拆迁与承租人利益时息息相关的，甚至在有时候会关系到其切身利益。

1、 承租人在房屋拆迁是否可以获得补偿？

　　拆迁补偿的范围不仅仅包括房屋的所有权，而且应当房屋使用权，承租人属于房屋使用权人理所当然可以获得补偿。然而我国并没有明确规定承租人是否可以获得补偿的权利。《城市房屋拆迁管理条例》只是规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。”对于承租人的获得补偿并没有直接的体现。

一、关于居住型承租人获得补偿的权利。

　　在法律上直接承租人的利益的是《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条，该条款是这样规定的“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”该条款有两点内容1、在拆迁过程中拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费即因为搬家需要花销的费用由拆迁人补助；2、拆迁人向承租人支付临时安置补助费或提供临时周转房。
　　搬家费和临时周转房只是对承租人暂时因无法居住或需要搬家的一种临时安置，应当不属于拆迁补偿的范围，而且对于居住型承租人来说，拆迁带来的主要问题就是居住问题，如果居住得到解决，也就不需要再获得经济上的补偿。笔者以为居住型承租人在房屋拆迁中享有获得补助的权利即是搬迁过渡的费用。

二、营业性承租人获得补偿的权利。

　　营业性承租人与居住型承租人在房屋拆迁中的利益是不同的，因为 营业性承租人不但需要将拆迁房作为单位的住所，而且还有需要使用权获得经济利益。对于营业性承租人的搬迁过渡费一般不存在太大争议，这种补助其实也是拆迁补偿安置中“小头”，拆迁对于应业主来说主要的损失便是“停产停业的损失”。承租人往往认为停产期间支付的各项费用和企业的利润都应当由拆迁人补偿，而拆迁人往往不去理会承租人这样的利益，这也是很重要的焦点问题。
　　《城市房屋拆迁管理条例》规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”，虽然没有规定补偿对象是谁，但是按照社会常识来讲，给成造成损失就应当补偿谁，所以说营业损失补偿对象应当为营业单位，这是没有问题。当然如果承租人是营业单位，那么自然也可以获得停产的补偿。
　　关于停产停业的补偿都包括哪些？是一个争议问题，虽然法律没有明确规定，但是根据我国有关补偿的法律的基本原则来讲，停产停业损失主要是指因拆迁而造成的直接损失，如支付工人的工资、维持现状花费的水电费等，对于生产可能可能创造的利润因为补偿这种行为的性质只是双方没有过错的情况下发生的，理应不包含企业可能产生的利润。笔者以为经营性承租人停产停业的损失应为停产停业造成的直接花费。

2、承租人的补偿安置如何实现。

一、承租人的补偿安置由谁来承担。

　　在拆迁过程中，承租人主张权利时往往没有人关注，拆迁人认为自己只对被拆迁人即房屋产权人负责，而被拆迁人自己遭遇拆迁也不会去补偿承租人，而且这一损失也非被拆迁人引起。
　　既然那么有获得补偿安置的权利，那么必然就要有实现权利的途径， 《城市拆迁前管理条例》规定“　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这是居住型承租人权利的规定。
　　停产停业的损失的补偿，法律并没有规定由谁支付。
　　笔者以为上述条例依规定“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”那么在拆迁过程中解除租赁关系则应当按照支付搬迁过渡费的规定由拆迁人支付给承租人，被拆迁人对房屋承租人进行安置，则无需由拆迁人支付，因为拆迁并未给承租人带来住房的损失，这笔损失实际上是被拆迁人承担了，拆迁人理应补偿被拆迁人，若被拆迁人没有给承租人解决搬迁费的，那么仍然应当由拆迁人支付。拆迁人提供周转房的情形当然是向拆迁人主张权利。即在原则上由拆迁人解决这一问题，若被拆迁人予以解决的，则无需再向拆迁人主张。
　　关于停产停业的损失，笔者以为拆迁条例规定了，要对停产停业的损失补偿，拆迁人作为实施拆迁的经营者，自然应当对承租人补偿，承租人也有权利直接向拆迁人主张权利。

二、承租人权利不能实现时可以采取的法律途径。

　　被拆迁人遇到这类问题 采取的解决拆迁补偿安置纠纷的途径除拒绝拆迁之外还有行政裁决和诉讼、行政复议等。
　　承租人是否有权行使这样的权利呢？笔者以完全可以。《城市房屋拆迁管理条例》规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。”即当事人可以申请行政裁决。在这里拆迁人、被拆迁人、承租人三方作为并列的主体出现，显然法律是承认承租人也属于拆迁纠纷中的当事人，所以在拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，承租人当然有权申请裁决。
　　行政诉讼和行政复议是公民法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的救济途径，承租人享有的房屋使用权当然属于合法权益，所以承租人可以提起行政诉讼和行政复议。当然也可以提起其他诉讼。但是在实践中某些司法机关是不认可承租人的这一权利的，如笔者层办理的广东省中山市营业主承租人李某诉被拆迁人（业主）与拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》无效的一个案件，中山市第一人民法院法院（基层）便以“承租人不属于合同相对人”为由，裁定不予受理，之后笔者上诉到中山市中级人民法院，中山市中级人民法院裁定撤销一身裁定，指令其立案受理。通过事实证明和法律在法律研究，承租人是申请裁决、起诉、申请行政复议的权利。
　　综上，承租人在房屋拆迁中享有获得搬迁过渡的安置权、停产停业损失获得补偿权，当权利侵犯时，有权通过法律途径获得解决。望本文对遇到房屋拆迁问题的承租人维护自己的权利有所帮助。

山东省济南市人民政府


济南市人民政府令
(第220号)


　　《济南市封山育林管理规定》已经2005年7月12日市政府第25次常务会议审议通过，现予以发布，自2005年10月1日起实行。


市长：鲍志强　　
二00五年七月十九日



　　济南市封山育林管理规定




　　第一条　为培育林业资源，扩大植被面积，改善生态环境，根据《中华人民共和国森林法》和有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。


　　第二条　本市行政区域内封山育林的管理适用本规定。


　　第三条　本规定所称封山育林是指对荒山荒地、迹地、未成林造林地、灌木林地、疏林地、退耕还林地、防护林、特种用途林等林地进行封育和封护。


　　第四条　封山育林应当坚持统一规划、因地制宜、封山与育林相结合、管理和保护并重的原则。


　　第五条　市林业行政主管部门负责本市封山育林的管理工作，县（市）、区林业行政主管部门负责本辖区内封山育林的管理工作。
　　城市绿化管理部门负责职责范围内的封山育林工作。
　　财政、国土资源、公安、畜牧和农业等有关部门依据各自职责，配合做好封山育林工作。


　　第六条　畜牧主管部门应当引导、扶持封山育林区群众做好牛羊等家畜良种的引进、改良和舍饲推广工作，促进畜牧业和林业共同发展。


　　第七条　市、县（市）区林业行政主管部门应当依据土地利用总体规划分级编制封山育林规划，报同级人民政府批准后实施。
　　封山育林规划的内容主要包括封育范围、封育条件、封育方式、封育年限、封育措施及封育成效预测等。
　　市、县（市）区人民政府应当安排封山育林经费，并纳入财政预算。


　　第八条　市、县（市）区林业行政主管部门应当根据封山育林规划，编制年度封山育林计划，划定封山育林区，报经同级人民政府批准后实施。


　　第九条　市、县（市）区林业行政主管部门经同级人民政府批准后对封山育林区的封育范围、年限以及措施应当予以公告，并在封山育林区周界明显处设立标牌，标明封育区名称、范围、面积、年限、方式、措施、责任人等内容，督促封山育林区的村民委员会或者基层单位订立护林公约。
　　封育区封育期满，经市、县（市）区林业行政主管部门组织验收，达到国家规定封育成效标准的，报经市、县（市）区人民政府批准后公告解除。


　　第十条　企事业单位、社会团体及其他组织和个人均可以承包、租赁、拍卖、股份合作等形式获得封育区林地的使用权，但不得改变林地用途，必须按照期限和要求完成造林任务。


　　第十一条　有封山育林区的乡（镇）、村应当成立护林组织，聘用护林员，由市、县（市）区林业行政主管部门免费对其进行专业培训；培训合格的，核发护林员证，并建立护林员档案。


　　第十二条　在封山育林区内，禁止从事下列活动：
　　（一） 砍柴、割草、放牧牲畜；
　　（二）毁坏树穴、采挖树木和其他植物；
　　（三）毁林开垦和毁林采石、采砂、取土、采种、采脂和私自建埋坟墓；
　　（四）擅自移动或者毁坏封山育林标牌、界桩及其他封山育林设施；
　　（五）其他破坏封山育林的活动。


　　第十三条　市、县（市）区人民政府对封山育林成绩显著的单位和个人，给予表彰、奖励。


　　第十四条　违反本规定第十条的规定，擅自改变林地用途的，由市、县（市）区林业行政主管部门责令其限期恢复原状并按改变林地用途面积处以每平方米十元至三十元的罚款。


　　第十五条　违反本规定第十二条规定的，由市、县（市）区林业行政主管部门分别给予下列处罚：
　　（一）在封山育林区砍柴、割草和放牧牲畜的，责令其停止违法行为，并处以十元以上一百元以下的罚款；致使林木受到毁坏的，依法赔偿损失，补种毁坏林木株数三倍的树木，并处毁坏林木价值一倍以上五倍以下的罚款；拒不补种树木或补种树木不符合国家有关规定的，由县（市）区林业行政主管部门代为补种，所需费用由违法者支付；
　　（二）在封山育林区毁坏树穴的，责令其限期恢复原状，并按每个树穴处以十元的罚款；逾期不恢复原状的，由县（市）区林业行政主管部门代为恢复，所需费用由违法者支付；
　　（三）擅自移动或者毁坏封山育林标牌、界桩及其他封山育林设施的，责令其恢复原状，并处二百元以上一千元以下的罚款；逾期不恢复原状的，由县（市）区林业行政主管部门代为恢复，所需费用由违法者支付；
　　（四）在封山育林区采挖树木、其他植物及毁林开垦、采石、采砂、取土、采种、采脂和私自建埋坟墓以及从事其他破坏封山育林活动的，依照《中华人民共和国森林法》和有关法律、法规的规定进行处罚。


　　第十六条　拒绝、妨碍林业行政主管部门及其工作人员依法执行公务的，由所在地公安机关依法予以治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。


　　第十八条　林业行政主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由所在单位或者有关机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第十九条　本规定自2005年10月1日起施行。1990年1月8日市人民政府第五十九次常务会议审议通过的《济南市封山育林管理规定》同时废止。