上海市人民政府


上海市房地产经纪人管理暂行规定（修正）
上海市人民政府


（1994年8月15日上海市人民政府批准 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布）

第一章 总 则
第一条 为了发展和规范本市房地产市场，加强对房地产经纪活动的管理，制定本规定。
第二条 本规定所称的房地产经纪活动，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
本规定所称的房地产经纪人，是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
第三条 房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的，均适用本规定。
未在本市注册登记的房地产经纪人，不得从事本市房地产的经纪活动。
第四条 市房屋土地管理局（以下简称市房地局）和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门（以下称区、县房管部门）和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。
市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。

第二章 申请条件和程序
第五条 凡年满18周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经市房地局统一培训和考核合格，并取得市房地局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后，可以申请从事房地产经纪活动。但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。
第六条 申请成立房地产经纪组织的，应当具备下列条件：
（一）有5名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员；
（二）有10万元以上人民币资金；
（三）有经营宗旨明确的组织章程；
（四）有固定的经营场所。
第七条 申请成为个体房地产经纪人的，应当具备下列条件：
（一）取得《上海市房地产经纪人员资格证》；
（二）有2万元以上人民币资金或者有担保人提供价值2万元以上人民币的财产担保；
（三）有固定的经纪活动场所；
（四）申请前的3年内无犯罪记录。
第八条 申请成为房地产经纪人，应当向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本规定条件的，不予登记。
房地产经纪人在领取营业执照后的30天内，应当到工商登记机关所在地的区、县房地产交易管理部门备案。
第九条 《上海市房地产经纪人员资格证》每2年由发证机关验证一次。经验证不符合本办法规定条件和要求或者无故不参加验证的人员，不得从事房地产经纪活动。

第三章 经纪管理
第十条 房地产经纪组织从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员，必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。
第十一条 房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或者具有委托事项的咨询服务，应当与当事人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同应当包括下列主要内容：
（一）标的（经纪事项）；
（二）经纪事项的要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）服务费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
第十二条 房地产经纪合同不能履行或者不能完全履行的，房地产经纪人不收取或者减少收取服务费。但由于当事人过失造成的除外。
由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的，房地产经纪人应当承担赔偿责任。
第十三条 房地产经纪人与当事人签订房地产经纪合同后，转委托他人代理的，应当征得当事人的同意，并不得增加服务费。
第十四条 房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：
（一）居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的3％以下收取；
（二）居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的70％以下一次性收取；
（三）居间介绍、代理房屋交换的，按房地产评估价值的1％以下收取。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。
第十五条 房地产经纪人应当健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制财务报表。收取服务费应当出具上海市统一发票，经营所得应当依法纳税。
第十六条 房管部门应当对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应当按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表，并按经纪活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房地局制定。
第十七条 房地产经纪人可以向房地产交易管理部门查询房地产开发资料和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。
第十八条 房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。
房地产经纪人员不得同时在2个或者2个以上房地产经纪组织内兼职。
第十九条 房地产经纪人歇业或者因其他原因终止经纪活动的，应当向工商行政管理部门办理注销登记。

第四章 罚 则
第二十条 房地产经纪人违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门予以行政处罚。
第二十一条 对违反本规定的房地产经纪人，由市房地局或者区、县房管部门按下列规定予以行政处罚：
（一）未取得《上海市房地产经纪人员资格证》，擅自从事房地产经纪活动的，责令其停止违法行为，并可处以1万元至3万元的罚款；
（二）未按规定向房地产交易管理部门办理备案手续的，责令其限期补办备案手续，并可处以500元至1000元的罚款；
（三）房地产开发经营企业的房地产经纪组织，从事本公司开发建设的房地产经纪业务的，责令其改正，并可处以5000元至3万元的罚款；
（四）房地产经纪人员同时在2个或者2个以上房地产经纪组织内兼职从事房地产经纪活动的，责令其改正，并可处以2000元至2万元的罚款；
（五）房地产经纪人超标准收取服务费的，责令其退还超收的费用，并可处以超收费用1至3倍的罚款，但最高不超过3万元；
（六）采取弄虚作假损害当事人合法权益的，责令其赔偿损失，并可处以5000元至3万元的罚款。
第二十二条 房地产经纪人员隐瞒真实情况、弄虚作假取得《上海市房地产经纪人员资格证》的，由市房地局注销和收缴其《上海市房地产经纪人员资格证》，并应当及时通报工商行政管理部门；对不符合经纪人条件的，由工商行政管理部门依法注销其房地产经纪活动的经营项目。
第二十三条 行政管理部门作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书；收缴罚款，应当开具由市财政部门统一印制的罚没财物收据。
罚款按规定上缴国库。
第二十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十五条 本规定颁布前已成立的房地产经纪人，均应当按本规定组织本单位从事经纪业务的人员参加统一培训和考核，并应当取得《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十六条 本规定的具体应用问题，由市房地局和市工商行政管理局按各自职责负责解释。
第二十七条 本规定自1994年9月1日起施行。



1994年8月15日
中国人民银行


关于进一步规范和发展再贴现业务的通知
1995年10月7日，中国人民银行

人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，沈阳、长春、哈尔滨、南京、武汉、广州、成都、西安市分行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国人民建设银行，交通银行：
经国务院批准，从1994年开始，中国人民银行专门安排再贴现资金，用于煤炭、电力、冶金、化工、铁道等行业以及棉花、烟叶、生猪、食糖等农副产品已贴现票据的再贴现。到1995年9月底，全国再贴现余额为211亿元。一年多来的实践证明：开展票据承兑、贴现与再贴现业务，有利于调控基础货币的投量和投向；引导和规范商业信用，帮助企业衔接产销关系；防范多头占用银行信贷资金，提高信贷资产质量，加快资金周转。同时，积极开展票据承兑、贴现与再贴现业务，逐步减少信用放款的比重，对于减少和防止信用放款中的以权谋私现象，加强金融系统的廉政建设，也具有积极作用。
但再贴现业务在发展过程中也存在一些问题，主要表现在：
一是有些企业和银行对开展票据承兑、贴现、再贴现业务的重要性认识不足，把贴现、再贴现视同一般的信用放款。有的银行单纯把再贴现作为一条资金供应渠道，用于弥补信贷收支和农副产品收购资金缺口，甚至利用再贴现业务倒逼或套取中央银行的规模与资金，有的企业甚至利用假汇票套取银行信用。
二是票据使用不广泛，银行承兑的商业汇票比重偏低，贴现与再贴现结构不合理。一些企业对商业汇票的作用认识不足，汇票结算尚不普及；一些商业银行的分支机构片面强调贷款规模的制约因素，对办理合格商业汇票的承兑和贴现业务态度不积极，甚至要求中国人民银行当地分行在作出再贴现承诺后才对企业办理贴现，一定程度上限制了票据承兑、贴现业务的发展和再贴现工具的有效运用。
三是各地区开展贴现、再贴现业务很不平衡，跨省、区、跨系统的业务基本上没有开展起来，难以有效发挥贴现与再贴现业务的作用。
四是有的地区片面追求再贴现总量，忽视有关基础工作，业务操作不规范。
为了进一步规范和发展再贴现业务，根据今年10月份中国人民银行分行行长座谈会议精神，现将有关问题通知如下：
一、中国人民银行各分行和各商业银行总行要认真总结开展贴现与再贴现业务的经验和出现的问题，对已办理贴现、再贴现的票据应进行一次检查，凡发现对不合格票据甚至假票据办理贴现、再贴现的必须予以纠正。请于今年12月31日前将检查结果报送中国人民银行总行计划资金司。
二、切实加强票据承兑、贴现与再贴现业务的基础工作和规范化管理。中国人民银行各地分行和各商业银行办理票据承兑、贴现与再贴现业务时，必须严格执行《中华人民共和国票据法》和中国人民银行总行的有关规定，并且要结合本地区、本系统的实际情况，制定和完善票据承兑、贴现、再贴现的具体管理办法与操作规范。中国人民银行各地分行要按照总行的有关要求，定期报送有关报表和基础数据；各商业银行要结合本系统的实际情况，建立健全相应的业务统计报表制度。要加强贴现与再贴现业务基础工作的现代化建设。
三、加强再贴现限额管理。中国人民银行各地分行对总行下达的再贴现限额要集中管理，统一调度，不要层层“切块”下达，更不许下放到县级行。再贴现限额不得与其他再贷款限额相互串用，中国人民银行总行对再贴现限额仍实行单独考核，并在严格控制再贴现总额的基础上，对再贴现限额分配实行区别对待的政策：一是优先支持商业票据使用广泛、贴现业务量大的地区和银行；二是优先支持跨省、区、市间进行贴现与再贴现业务；三是优先支持符合国家产业政策又信用好的承兑贴现业务；四是优先支持贴现与再贴现行为规范、管理健全的地区和银行。同时建立大额再贴现备案制度，中国人民银行各分行要把再贴现业务中单笔金额超过500万元的汇票列出清单，定期报总行备案。
四、积极推动跨地区、跨系统贴现、再贴现和银行间转贴现业务。各家银行要加强系统内资金调度，对跨地区、跨系统的银行承兑汇票，特别是对国家确定的重点行业和企业，要在严格审查票据的同时，积极办理贴现，并充分利用转贴现方式，开展银行之间的资金余缺调剂，以进一步促进商业信用票据化和资金的横向融通。但在实行贷款规模的情况下，商业银行不能向非银行金融机构办理转贴现。中国人民银行各分行对跨地区贴现和银行间转贴现的银行承兑汇票，应予以优先办理再贴现。
五、进一步加强宣传和培训工作。要结合《中华人民共和国票据法》的实施，利用多种形式广泛宣传开办票据承兑、贴现与再贴现业务的重要意义和积极作用。要进一步加强有关业务培训、研讨工作，使企业和银行的有关人员了解和熟练掌握票据签发、承兑、背书转让、贴现与再贴现的基本业务知识与操作技能。同时，要拓宽视野，了解和借鉴国外这方面的有益经验和做法，更好地发挥再贴现的政策工具作用，确保这项业务稳步健康发展。
六、中国人民银行从1996年开始在国家银行信贷计划中，将单独安排一定数量的贴现规模，这部分贴现规模只能用于贴现放款，不能用于发放信用贷款，但信用贷款规模可以用于发放贴现贷款。同时改革贴现利率管理办法，允许商业银行的贴现利率实行在再贴现率基础上按规定加一定点数（具体办法另文下达），以鼓励商业银行扩大办理票据贴现。
一九九五年十月七日