山东省菏泽市人民政府


菏泽市经济适用住房管理办法

政府令[2005] 第5号





　　《菏泽市经济适用住房管理办法》已经市政府第十九次常务会议研究通过,现发布实施。


　　市长:
　　二○○五年六月十六日


　　菏泽市经济适用住房管理办法


　　第一章　总则第一条　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,保护当事人合法权益,根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)和《山东省城市经济适用住房建设管理办法》(鲁政发〔2000〕38号),结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条　从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法。
　　第四条　发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下,因地制宜,分别决策”的原则,由市、县区人民政府根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,并负责组织实施。
　　第五条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
　　第六条　市、县区人民政府房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内经济适用住房的实施和建设管理工作。
　　发改、国土、规划、建设、物价、监察、审计、银行等部门应按照各自职责,协助做好经济适用住房的有关管理工作。
　　第七条　市、县区人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本地经济适用住房发展规划。
　　房管部门应会同发改、规划、国土部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。
　　第八条　市、县区发改委应会同房管、规划、国土部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。
　　第二章　优惠政策
　　第九条　经济适用住房建设用地,要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。
　　第十条　经济适用住房在建设和经营中,享受以下优惠政策:(一)免收城市建设基础设施配套补助费、房屋拆迁管理费、定额测定费、城市综合开发管理费、征用土地管理费、公路附加费、土地权属变更费、能源开发基金、新型墙体材料专项基金等费用;(二)减半收取建筑勘察设计费、建筑工程质量监督费、水文地质勘探费、房产交易费、建筑工程施工图设计审查费、房屋估价费、工程预决算审查费、建筑垃圾处理费、各种测绘费等费用;(三)其他行政性收费项目一律减半征收。
　　第十一条　经济适用住房实行《企业交费登记卡》制度。收费单位向经济适用住房建设单位收费,必须出示《收费许可证》、《收费员证》,在《企业交费登记卡》上如实记载收费情况。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。对不合理收费,建设单位有权拒交,并可向政府有关部门举报。
　　第十二条　经济适用住房项目小区内的非经营性公用配套建设资金,由房管部门作出经济测算,按照省政府《山东省城市经济适用住房建设管理办法》(鲁政发〔2000〕38号)的规定,从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决50%,另外50%摊入房价;小区外基础设施建设费用,由政府负担。
　　第十三条　经济适用住房项目小区内的经营性设施,实行谁经营谁投资,不准列入售房价格。配套基础设施要与小区住房同步建设,同步交付使用。
　　第十四条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮。
　　经济适用住房建设单位可以在建项目抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第十五条　用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。
　　第三章　开发建设
　　第十六条　经济适用住房采取项目小区的方式,由市、县区人民政府集中财力、人力、物力,按照统一规划、统一征地、统一拆迁、统一施工、统一管理的办法进行建设。坚持综合开发,严格限制零星、分散建设。
　　第十七条　经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。
　　第十八条　经济适用住房建设要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县区人民政府可根据当地居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。
　　第十九条　经济适用住房建设的主要资金来源:(一)公有住房的出售收入和租金收入等房改资金;(二)由财政划转的住房建设专项基金;(三)国家和省发放的经济适用住房建设专项贷款及承担房改信贷业务银行提供的配套资金;(四)商品房开发建设单位按规定上交的资金;(五)购房申请户上交的预付款;(六)经济适用住房建设单位以在建项目抵押向商业银行申请的住房开发贷款;(七)引进的外资及其他可用于经济适用住房建设的资金。
　　第二十条　经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
　　第二十一条　经济适用住房的规划、设计、施工、建设监理、材料供应、物业管理,均要实行公开招标投标,并按规定签定招标投标合同。
　　承担经济适用住房规划、设计、施工的单位,应将其名称、工程内容、工期、质量保证措施向社会公布,接受房管部门和社会公众监督。经济适用住房建设要严格执行国家施工标准。工程项目严禁转包。
　　第二十二条　市、县区发改、房管部门要严格执行经济适用住房建设程序,认真做好项目的规划设计和施工管理工作,确保建设质量。经济适用住房项目小区建筑规模在10万平方米以上的,其规划设计方案和可行性研究报告必须报省主管部门组织专家评审优化,不足10万平方米的由市组织评审优化。
　　第二十三条　经济适用住房项目小区的规划设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》,不符合规范要求的不得开工建设。小区的规划设计以多层建筑为主,并合理确定建筑密度。
　　小区的环境绿化面积不得少于小区占地总面积的35%。
　　第二十四条　经济适用住房建设,要按照《住宅工程初装饰竣工验收办法》等有关规定,进行住房初装修或菜单式装修。
　　第二十五条　经济适用住房建设要树立精品意识、创新意识和质量意识,经济、适用、安全、方便、美观、整洁,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。经济适用住房建设,要实行工程质量行政领导人责任制、项目法人制、建设单位工程质量领导人责任制、工程质量终身制。
　　第二十六条　经济适用住房竣工后,建设单位应向房管部门提出综合验收申请,房管部门会同建设等行政主管部门按开发建设合同规定的内容和建设部《住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收,合格后方可交付使用。
　　经济适用住房建筑合格率要达到100%,优良率达到40%以上,使用年限不低于50年。
　　第四章　价格的确定和公示第二十七条　经济适用住房建设以保本微利为原则,销售价格由开发成本、税金和利润三部分构成:(一)开发成本1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;2.工程勘察、规划设计和前期施工通水、通电、通气及平整场地等费用;3.列入施工预(决)算项目的建筑、设备安装工程费;4.小区内基础设施建设费(含非经营性公用配套设施)的50%;
　　5.按1至4项费用之和2%以下比例计收的管理费;
　　6.建设单位为住房建设承担的银行贷款利息;
　　7.按照国家、省和本办法规定计收的行政事业性收费。
　　(二)税金
　　依照国家规定的税目和税率计算。
　　(三)利润
　　按照本条(一)1至4项费用之和3%以下的比例计算。
　　第二十八条　下列费用不得计入经济适用住房价格:
　　(一)小区内经营性设施的建设费用;
　　(二)建设单位办公用房、经营用房的建筑、安装费用;(三)与住房建设无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(五)已按规定减免及其他不应当计入住房价格的费用。

　　第二十九条　经济适用住房的销售价格,由价格主管部门会同房管部门按照本办法进行核算,经市、县区人民政府批准后,向社会公布。
　　凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格条件或已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的,建设单位应当在销售前核算住房成本,并提出书面定价申请,报房管部门和价格主管部门核定,经市、县区人民政府批准后,向社会公布。
　　第三十条　经济适用住房销售价格经市、县区人民政府批准后,房管部门可以按照建设部《城市商品房预售管理办法》,核发预售许可证。
　　第五章　销售及售后管理
　　第三十一条　符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房:(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军人)或市、县区人民政府确定的供应对象;(二)无房或现住房面积低于市、县区人民政府规定标准的住房困难家庭;(三)家庭收入符合市、县区人民政府划定的收入线标准(每年由房管部门会同相关部门拟制中低收入线标准,报政府批准后公布);(四)市、县区人民政府规定的其他条件。
　　第三十二条　购房户申请购买经济适用住房时,应提交下列证件:(一)家庭成员工作单位出具的收入证明。无工作单位的由户口所在地街道办事处出具收入证明。个体工商户应出具营业执照、税务登记证、税单等;(二)现居住地的房屋所有权证或房屋承租证件,无房户由所在单位或户口所在地街道办事处出具证明;(三)家庭成员的身份证明(户口本、身份证);(四)委托代理人办理购房手续的,需提交授权委托书和委托人、代理人的身份证件;(五)其他相关证明或证件。
　　第三十三条　购买经济适用住房按下列程序办理:(一)申请人持应提交的证件、证明到当地房管部门提出申请,并填写《购买经济适用住房申请表》;(二)对符合购房条件的进行公示,公示后出现投诉的由房管部门会同有关部门调查核实。对公示无异议或异议不成立的申请家庭进行统一编号和登记,根据建设进度和可供房数量,优先保证生活困难无房户家庭购买。对同等条件下的申请家庭,采取摇号或抽签的方式确定购房人及楼号、单元号和房屋号,并发给《经济适用房准购证》。对取得购房资格后放弃购买的,视为放弃权益,以后不得再次申请;(三)申请人持《经济适用住房准购证》与开发建设单位签订购房合同,只限购买一套经济适用住房。
　　第三十四条　经济适用住房销售单位要在销售场所显要位置和新闻媒体上,将销售价格、价格构成因素、政府优惠政策及批准文件向社会公示;在购房户交纳购房款后,向购房户交付《经济适用住房价格构成清单》。
　　第三十五条　购房户付清购房款后,应依法办理产权登记,并将经济适用住房和划拨土地等内容在房屋所有权证中载明。
　　第三十六条　购买经济适用住房并取得房屋所有权证和土地使用证5年后,方可上市出售;出售时,应经住房所在地房管部门登记备案,并按规定交纳土地出让金等有关税费;购房户出售经济适用住房后,不得再申请购买经济适用住房。
　　购买经济适用住房的家庭在未向政府补缴收益前,不得用于出租经营。
　　第三十七条　经济适用住房建设单位应与购房户签订《经济适用住房买卖合同》,同时向购房户发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,对住宅结构及使用功能作认真说明,并按规定对住宅的面积、各部位的质量、保修期等作出承诺。
　　第三十八条　保修期内,由经济适用住房建设单位负责维修。因质量问题致使使用功能受到影响,给购房户造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。房屋交付使用后,购房户认为主体结构质量不合格,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房户有权退房;给购房户造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。
　　第三十九条　经济适用住房实行社会化、专业化的物业管理,严格执行国务院《物业管理条例》,按照小区物业管理合同确定服务项目和收费标准。建设单位在出售经济适用住房时,要按购房款项3%的比例向购房人代收共用部位、共用设施设备维修资金,维修资金归小区房屋所有权人集体所有,专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。
　　第六章　监督管理
　　第四十条　对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的,由国土部门按有关规定依法进行处罚。擅自提高经济适用住房销售价格,不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房价格的,由价格主管部门依法进行处罚。擅自向不符合购买经济适用住房条件的家庭出售经济适用住房的,由房管部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差额,并对建设单位的不良行为依法进行处罚。
　　第四十一条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的,由房管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由房管部门提请有关部门追究单位主要负责人的责任。
　　第四十二条　房管部门工作人员在对购买经济适用住房申请人的资格审查和监督管理中,玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究其行政责任,构成犯罪的依法追究其刑事责任。
　　第七章　附　则
　　第四十三条　本办法自发布之日起施行。《菏泽地区行政公署关于印发〈菏泽地区经济适用住房(安居工程)建设管理暂行办法〉的通知》(菏行发〔1998〕64号)同时废止。



国务院办公厅


国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知

国办发〔2004〕38号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　当前，我国经济持续较快发展，经济效益进一步提高，经济形势总体上是好的。但是，经济发展中存在的一些突出矛盾和问题没有得到有效缓解，有的还在进一步发展。集中表现在固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出。当前，要着力解决投资膨胀问题，促进经济平稳较快发展，防止出现大的起落。为了进一步加强宏观调控，国务院决定开展固定资产投资项目清理工作。
　　一、清理工作的指导思想和原则
　（一）清理工作要贯彻落实科学发展观，各方面要把思想统一到中央的决策和部署上来，充分认识当前经济发展中存在的投资膨胀问题，以及由此带来的不利影响。通过此次清理，各地区、各部门要把工作的着力点切实转到提高经济增长的质量和效益上来，坚决克服相互攀比、盲目上项目、铺摊子的现象。
（二）清理工作依据现行的法律、行政法规和国家政策进行。主要按照国家产业政策和行业规划、土地管理、环境保护、银行信贷、项目审批等方面的法规和政策，国务院关于控制钢铁、电解铝、水泥以及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场建设等通知的要求进行清理。对不符合要求的项目要采取措施，该停止建设的要停止建设，该限期整改的要限期整改。
（三）清理工作坚持突出重点，分类指导，区别对待。在遏制投资过快增长势头的同时，注重结构调整。对技术含量低、明显超出市场需求、不符合结构调整要求的项目，特别是盲目投资和低水平重复建设的高耗能、高耗水、高物耗、污染严重的项目，要坚决压下来。对其中政府行为推动的建设项目，要加大清理力度。对技术含量高、符合结构调整要求的项目，需要加强的农林水利、生态建设、环境基础设施、社会事业等薄弱领域的项目，要继续给予支持。
（四）清理工作要按照项目隶属关系进行。发展改革委负责清理的组织工作，并与监察部、国土资源部、建设部、人民银行、审计署、环保总局、银监会等部门按照各自职责分工，加强对清理工作的督导和检查。
二、清理的范围
各地区、各部门和各有关单位要对所有在建、拟建项目进行一次全面清理、审核。在建项目是指已开工建设的项目；拟建项目是指项目单位已提出申请，政府部门正在受理且尚未开工的项目。
要重点清理：（1）钢铁、电解铝、水泥以及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目；（2）2004年以来新开工的所有项目。
农林水利（含农村“六小”工程）、生态建设、教育（不含大学城）、卫生、科学（不含科技园区）项目不在清理范围内。
三、清理的内容
清理中要对在建、拟建项目逐个进行审核，清理的内容是：
（一）是否符合国家产业政策和行业规划。
（二）是否符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划。
（三）是否符合国家环境保护的有关规定并通过环境影响评价。
（四）是否符合城市总体规划。
（五）是否符合项目审批等各项建设程序。
（六）是否符合信贷政策和固定资产贷款的有关规定。
（七）是否符合《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知》（国办发〔2003〕103号）、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知》（中办发〔2003〕3号）、《国务院办公厅关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》（国办发〔2003〕81号）、《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发〔2004〕1号）的要求。
（八）是否属于《国务院办公厅关于严格禁止违规建设135万千瓦及以下火电机组的通知》（国办发明电〔2002〕6号）、原国家经贸委《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录（第一、二、三批）》（国家经贸委令第6号、16号、32号）规定范围内的项目。
（九）是否符合与项目建设有关的其他法律、行政法规和国家政策。
四、清理后的处理
（一）对国家明令禁止建设的、违反土地管理法等有关法律、行政法规和国家政策的在建项目，要停止建设。
（二）对不符合环保规定、城市规划、项目审批等建设程序以及信贷政策等要求的在建项目，要暂停建设，限期整改。
（三）对符合法律、行政法规和国家政策要求的在建项目，要在落实好项目建设条件的基础上，合理安排建设进度。
（四）对不符合法律、行政法规和国家政策要求的拟建项目，一律取消立项，严禁擅自开工建设。
（五）对钢铁、电解铝、水泥项目，年内原则上不再开工新项目。个别调整优化结构的重大项目，确需今年开工的，须报国家批准。
五、工作方式
（一）地方项目由省级人民政府负责清理；中央项目由国务院有关部门和有关单位负责清理；中央和地方共同出资的建设项目，中央投资为主的由国务院有关部门和有关单位负责清理，地方投资为主的由省级人民政府负责清理。
（二）发展改革委负责具体组织和督促落实清理工作，并从国家产业政策、行业规划、项目审批程序等方面对清理工作进行督导和抽查。
（三）国土资源部、建设部、环保总局分别从土地管理、城市规划、环境保护等方面进行督导和抽查；银监会从信贷政策和固定资产贷款规定方面进行督导和抽查，并负责落实对城市建设打捆项目贷款的抽查。
（四）由发展改革委牵头，监察部、国土资源部、建设部、人民银行、审计署、环保总局、银监会等部门参加，组成工作班子，负责具体落实清理工作。
六、工作进度
（一）各地区、各部门和各有关单位要高度重视，加强领导，主要负责同志要亲自挂帅，抽调人员组成临时机构，明确责任，制定周密工作方案，从速组织开展项目清理工作。
（二）各地区、各部门和各有关单位的清理工作要在发出通知之日起1个半月内完成，并将清理结果和处理措施报发展改革委。（1）清理范围内所有在建、拟建项目的清理结果和处理措施；（2）对重点清理的项目中总投资1000万元及以上的项目，以及清理的其他项目中总投资3000万元及以上的项目，按项目提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项和符合要求的处理意见。
（三）各地区、各部门和各有关单位的清理工作结束后，发展改革委、监察部、国土资源部、建设部、人民银行、审计署、环保总局、银监会要对清理情况进行抽查。抽查工作结束后，发展改革委会同有关部门，形成清理报告上报国务院。
（四）各地区、各部门和各有关单位要从大局出发，切实做好清理工作，如实上报清理结果，防止出现地方、行业保护主义。特别要妥善处理好项目停止或暂停建设后可能出现的问题，制定预案，做好善后工作。对弄虚作假、有意隐瞒不报的，对因工作原因造成停止或暂停建设后出现新的不良后果的，一经查实，要追究有关领导的责任。
（五）清理固定资产投资项目，政策性强，涉及面大，国务院各部门要认真履行职责，密切配合，加强沟通，及时发现并协调解决清理工作中的突出问题。重大问题要向国务院报告。


国务院办公厅
二○○四年四月二十七日